Immobilienkauf in der Schweiz ist geordnet und sicher — aber nicht selbsterklärend. Der Prozess läuft in einer festen Reihenfolge ab (Zulässigkeit → Finanzierung → Reservierung → Notar → Grundbuch), mit Kosten, die sich still auf den Preis aufschlagen, und, für Nichtansässige, einer Bewilligungsebene, die viele Käufer erst spät entdecken. Dieser Leitfaden führt Sie ehrlich und Schritt für Schritt durch das Ganze, damit Sie am Tisch der notariellen Unterzeichnung von nichts überrascht werden.
Kurzantwort: Rechnen Sie mit mindestens 20 % Eigenkapital, reservieren Sie grob 3–5 % zusätzlich für Notar, Eintragung und Handänderungssteuer, und planen Sie 1–3 Monate von der Annahme bis zum Einzug ein. Bevor Sie überhaupt so weit gehen, klären Sie, ob Sie kaufen dürfen — Ansässige kaufen meist frei; Nichtansässige müssen für Ferien- oder Zweitwohnungen den LFAIE-Test (Lex Koller) bestehen. In jedem der folgenden Schritte steckt sowohl die Arbeit als auch die Kosten.
In diesem Leitfaden
Schritt 1 — Abklären, ob Sie kaufen dürfen
Die Schweiz schränkt Personen mit Wohnsitz in der Schweiz nicht ein, wenn sie ihr eigenes Zuhause kaufen möchten. Die gesetzliche Ebene ist die LFAIE (Lex Koller), die begrenzt, was Nichtansässige und im Ausland lebende Ausländer erwerben dürfen — in der Regel eine Ferien- oder Zweitwohnung, und nur mit kantonaler Bewilligung, kontingentiert und oft mit Grössenbeschränkungen. Eine in der Schweiz ansässige Person mit Ausweis (auch Ausweis B oder L), die ihr Hauptdomizil kauft, ist davon in der Regel nicht betroffen. Da die Details je nach Kanton unterschiedlich sind, ist der allererste Schritt, Ihre persönliche Situation zu klären, bevor Sie sich auch nur ein einziges Inserat ansehen.
Sobald irgendein Teil Ihres Vorhabens einen ausländischen Käufer oder einen Erwerb im Ausland berührt, zählt genau hier ein eingetragener lokaler Berater — die Zulässigkeit wird auf dem Papier und im Voraus geklärt, nicht erst beim Notar.
Achtung
Die Zulässigkeit kommt zuerst. Sich auf den Kauf von etwas zu einigen, das Sie gar nicht erwerben dürfen, ist teuer und stressig wieder rückgängig zu machen. Klären Sie Ihre LFAIE-Position, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben.
Schritt 2 — Budget & Hypothek
Zwei Zahlen zählen. Erstens Ihr Eigenkapital: Schweizer Kreditgeber wollen in der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises von Ihnen, in der Praxis oft nahe 25 %. Zweitens Ihre tragbare Belastung: Die Bank prüft, dass Ihre gesamten Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten) ungefähr in einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens bleiben. Holen Sie sich eine schriftliche Bestätigung Ihrer Finanzierungskapazität bevor Sie ein Angebot machen — das macht Sie zu einem ernsthaften, verlässlichen Käufer.
Schritt 3 — Das richtige Objekt finden
An der Waadtländer Riviera werden gute Wohnungen häufig off-market verkauft oder sind innert Tagen nach dem Inserieren bereits vergeben. Ein lokaler Kontakt, der Montreux, Vevey, Clarens und Lavaux kennt — und der den Zustand eines Gebäudes, die Stockwerkeigentümer-Unterlagen und die Nachbarschaft lesen kann — verändert sowohl, was Sie sehen, als auch, wie Sie verhandeln. Senden Sie klare Kriterien: Lage, Grösse, Aussicht, Gebäudetyp und Budget.
Schritt 4 — Angebot & Reservierung
Sobald Sie das richtige Objekt gefunden haben, wird ein Angebot in der Regel über die Agentur eingereicht, und eine positive Antwort führt zu einem Reservierungsvertrag. Dieser hält den vereinbarten Preis, die Anzahlung, die Bedingungen (meist die Finanzierung und, wo relevant, die LFAIE-Bewilligung) und die Frist fest. Er ist bindend — lesen Sie ihn daher sorgfältig oder lassen Sie ihn prüfen.
Schritt 5 — Die notarielle Beurkundung
In den meisten Kantonen muss der Verkauf von einem Notar beurkundet werden, der die Urkunde verfasst und vorliest, das Grundbuch prüft und dafür sorgt, dass die Übertragung sauber abläuft. Meist bestimmt der Verkäufer den Notar und trägt dessen Gebühr; Sie haben das Recht, die Urkunde zu prüfen. Halten Sie die Gelder bis zum Tag der Unterzeichnung zurück.
Schritt 6 — Eintragung & die realen Kosten
Nach der Unterzeichnung trägt der Notar die Übertragung ins Grundbuch ein, wodurch Sie zum rechtlichen Eigentümer werden. Planen Sie zusätzlich zum Preis ein:
| Kosten | Typischer Anteil |
|---|---|
| Notargebühr | ~0,5–1 % des Preises |
| Grundbucheintragung | ~0,1–0,5 % |
| Kantonale Handänderungssteuer / Transfersteuer | ~1–2 % (je nach Kanton) |
| Steuerprüfung / Nebenkosten | gering |
| Total zusätzlich zum Preis | ~3–5 % |
Die genauen Beträge hängen vom Kanton und vom Objektwert ab — die wichtigste Erkenntnis ist, dass Sie über den angegebenen Preis hinaus grob drei bis fünf Prozent in Ihr Budget einrechnen sollten.
Schritt 7 — Übergabe
Schliesslich wechseln die Schlüssel den Besitzer — und mit den Schlüsseln kommen Verantwortlichkeiten: Liegenschaftssteuern, möglicherweise Gemeindesteuern, Versicherung und laufender Unterhalt gehören fortan Ihnen. An der Riviera fragen viele Käufer ausserdem nach der Vermietung des Objekts — kurzfristig unter Riviera Host oder langfristig unter einer ordentlichen Régie —, und genau hier treffen sich unsere beiden Geschäftsbereiche.
Kauf an der Schweizer Riviera? Rechnen wir zuerst die Zahlen durch.
Zulässigkeit, Finanzierung und ein klarer Blick auf die Gesamtkosten — ein lokaler Partner, ehrliche Beratung, bevor Sie sich festlegen.
Mit Riviera Host Immobilien sprechenHäufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?
Ja, vorbehaltlich der LFAIE (Lex Koller). Personen mit Wohnsitz in der Schweiz kaufen ihr Hauptdomizil in der Regel frei; Nichtansässige und im Ausland wohnhafte Ausländer benötigen für Ferien- oder Zweitwohnungen eine Bewilligung und sind in dem, was sie erwerben dürfen, eingeschränkt. Die Regeln variieren je nach Kanton, daher sollte die Zulässigkeit immer im Voraus geprüft werden.
Wie viel Geld brauche ich für einen Immobilienkauf in der Schweiz?
In der Regel benötigen Sie mindestens 20 % des Preises als Eigenkapital, und Sie sollten zusätzlich zum Kaufpreis grob 3–5 % des Preises für Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer einplanen.
Brauche ich den Notar des Verkäufers für einen Immobilienkauf in der Schweiz?
Ja. In den meisten Schweizer Kantonen muss ein Immobilienverkauf notariell beurkundet werden; der Notar verfasst die Urkunde, prüft das Grundbuch und wickelt die Übertragung ab. Rechnen Sie damit, dass der Verkäufer den Notar bestimmt, doch Sie dürfen dabei sein und die Urkunde prüfen.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in der Schweiz?
Ein unkomplizierter Kauf wird in der Regel innert 1 bis 3 Monaten abgeschlossen — von der unterzeichneten Reservierung bis zur notariellen Unterzeichnung und Eintragung —, je nach Finanzierung und, bei Nichtansässigen, je nach LFAIE-Bewilligungsverfahren.
Was sind die versteckten Kosten beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz?
Zusätzlich zum Preis budgetieren Sie die Notargebühr, die Grundbucheintragung, die kantonale Handänderungssteuer/Transfersteuer und oft eine kleine Gebühr zur Prüfung, ob die Steuern bezahlt sind. Zusammen machen diese meist rund 3–5 % des Preises aus.
Weiterführende Lektüre: Finanzierung eines Kaufs in der Schweiz: Hypothek, Eigenkapital und Kosten · Immobilienkauf in der Schweiz als Ausländer: die Regeln · Kurzzeit- vs Langzeitvermietung in Montreux
Gründer von Riviera Host & Riviera Host Immobilien. Seit über 8 Jahren verwaltet er Kurzzeitvermietungen an der Schweizer Riviera; eingetragen für Immobilienvermittlung und Liegenschaftsverwaltung.