Eine Liegenschaft in der Schweiz zu besitzen, ist selten nur die Hypothek. Jahr für Jahr stehen Eigentümerinnen und Eigentümer vor einem Stapel von Abgaben — Grundsteuer, Einkommenssteuer auf den Wert der Liegenschaft oder deren tatsächliche Miete, Vermögenssteuer sowie Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf — dazu Versicherung und Unterhalt. Für sich allein ist keine davon ruinös, doch zusammen prägen sie die tatsächliche Rendite einer Investition. Dieser Ratgeber stellt das vollständige Bild auf den Tisch.
Kurz gesagt: Rechnen Sie in den meisten Kantonen mit einer jährlichen Grundsteuer, mit Einkommenssteuer entweder auf die tatsächlichen Mieteinnahmen (bei vermieteten Liegenschaften) oder auf den Eigenmietwert (bei selbstgenutztem Wohneigentum, ausgeglichen durch abzugsfähige Zinsen und Unterhalt), mit Vermögenssteuer auf den Wert der Liegenschaft sowie mit Grundstückgewinnsteuer bei einem gewinnbringenden Verkauf. Dazu kommen Versicherung, Unterhalt und an der Riviera allenfalls kantonale Gebühren. Die Gesamtbelastung hängt stark von Ihrem Kanton ab.
In diesem Ratgeber
Jährliche Grundsteuer
Die meisten Schweizer Kantone erheben eine Grundsteuer (impôt foncier / Grundsteuer) auf den Steuerwert von Grundstück und Gebäude. Üblicherweise handelt es sich um einen bescheidenen Prozentsatz, der jährlich anfällt; der Satz variiert von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde. Sie gilt unabhängig davon, ob Sie dort wohnen oder vermieten, und ist in der Regel nicht von der Einkommenssteuer abzugsfähig.
Selbstgenutzt: der Eigenmietwert
Wenn Sie im eigenen Heim wohnen, besteuert Sie der Kanton dennoch auf einem Eigenmietwert (valeur locative) — einem fiktiven Betrag in Höhe dessen, was eine vergleichbare Liegenschaft einbringen würde. Er wird zum Einkommen hinzugerechnet, doch Sie können Hypothekarzinsen, Unterhalt und zugehörige Ausgaben abziehen, was einen grossen Teil davon ausgleicht. Für Käuferinnen und Käufer, die neu in der Schweiz sind, ist dies oft der überraschendste Posten.
Vermietete Liegenschaften: Besteuerung der echten Miete
Bei einer vermieteten Einheit werden die tatsächlichen Mieteinnahmen als Einkommen besteuert. Hier sind die Abzüge klar: Hypothekarzinsen, Unterhalt, Verwaltungskosten und Ähnliches. Ob die Liegenschaft als langfristige Vermietung unter einer Régie oder als kurzfristige Vermietung genutzt wird — das Einkommen landet in der Steuererklärung, und die zugehörigen Kosten mindern die Steuerbemessungsgrundlage.
Vermögenssteuer
Die Schweiz besteuert das Nettovermögen. Eine Liegenschaft in Ihrem Besitz zählt zu diesem Bestand zu ihrem Steuerwert, sodass ihr Wert (abzüglich der Hypothek) in die jährliche Vermögenssteuer einfliesst. Bei einer bedeutenden Wohnung ist dies ein realer, wiederkehrender Posten, den Käuferinnen und Käufer bei der Budgetplanung gelegentlich übersehen.
Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf
Wenn Sie mit Gewinn verkaufen, erheben die meisten Kantone eine Grundstückgewinnsteuer, getrennt von der Einkommenssteuer. Der effektive Satz wird in der Regel umso niedriger, je länger Sie die Liegenschaft besessen haben, was langfristigen Besitz belohnt. Dies ist jener Kostenpunkt, der eine Verkaufsentscheidung am stärksten prägt — siehe dazu unseren Ratgeber zum Verkauf für die Details.
Wiederkehrende Kosten des Eigentums
| Posten | Üblich |
|---|---|
| Grundsteuer | Bescheidener Prozentsatz des Steuerwerts, jährlich |
| Versicherung (Gebäude & erweiterte Deckung) | CHF mehrere Hundert / Jahr |
| Unterhalt & Rückstellungen | Oft rund 1% des Werts pro Jahr |
| Stockwerkeigentum / Nebenkosten (immeuble) | Je nach Gebäude |
| Eigenmietwert-Besteuerung (selbstgenutzt) | Wird durch Abzüge ausgeglichen |
Haftungsausschluss
Dies ist eine allgemeine Erläuterung, keine Steuerberatung. Die Schweizer Besteuerung ist bundes-, kantons- und gemeindeabhängig, und die Sätze unterscheiden sich stark. Modellieren Sie Ihre konkrete Situation stets mit einer Fachperson, die Ihren Kanton kennt.
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Sprechen Sie mit Riviera Host ImmobilienHäufig gestellte Fragen
Gibt es in der Schweiz eine jährliche Grundsteuer?
Ja. Die meisten Kantone erheben eine Grundsteuer (impôt foncier) auf den Wert von Grundstück und Gebäude, meist ein bescheidener Prozentsatz, der jährlich anfällt. Die Sätze variieren je nach Kanton und Gemeinde.
Was ist der Eigenmietwert (valeur locative)?
Wenn Sie in der eigenen Liegenschaft wohnen, besteuert die Schweiz einen «Eigenmietwert» — ein fiktives Einkommen in Höhe dessen, was Sie für eine vergleichbare Wohnung als Miete zahlen würden. Er wird als Einkommen besteuert, doch Hypothekarzinsen und Unterhalt sind abzugsfähig, was ihn teilweise ausgleicht.
Wie wird eine vermietete Liegenschaft in der Schweiz besteuert?
Die tatsächlichen Mieteinnahmen werden als Einkommen besteuert, und Sie können Hypothekarzinsen, Unterhalt und die zugehörigen Kosten abziehen. Die Liegenschaft zählt zudem zu Ihrem Vermögen, das separat besteuert wird.
Welche Steuer zahle ich auf den Gewinn beim Verkauf?
Ein Verkaufsgewinn wird normalerweise als Grundstückgewinnsteuer besteuert, getrennt von der Einkommenssteuer, und der Satz sinkt, je länger Sie die Liegenschaft besessen haben. Prüfen Sie die Regeln Ihres Kantons.
Weiterführende Lektüre: Eine Liegenschaft in der Schweiz verkaufen: Ablauf und Kosten · Einen Kauf in der Schweiz finanzieren · So kaufen Sie eine Liegenschaft in der Schweiz
Gründer von Riviera Host & Riviera Host Immobilien. 8+ Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Kurzzeitvermietungen an der Schweizer Riviera; eingetragen für Immobilienvermittlung und Liegenschaftsverwaltung.