Sehr wenige Leute kaufen eine Immobilie in der Schweiz bar. Das System läuft über Hypotheken und folgt Regeln, die sich von den meisten anderen Ländern unterscheiden: eine hohe Eigenkapitalhürde, ein strenger Tragbarkeitstest und die klare Erwartung, wie schnell Sie den Kredit abbauen. Wer diese versteht, für den fügt sich die Finanzierung nahtlos zusammen; wer sie ignoriert, erhält von der Bank ein höfliches Nein. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Schweizer Hypothekenfinanzierung 2026 tatsächlich funktioniert.
Kurzantwort: Planen Sie mit mindestens 20 % Eigenkapital, einer Bank, die Ihre Hypothek gegen rund 5 % Referenzzins und ein Drittel Ihres Einkommens prüft, sowie der Anforderung, den Kredit innert rund 15 Jahren von 80 % auf 67 % des Wertes zu reduzieren. Zusätzlich zum Kaufpreis rechnen Sie mit rund 3–5 % für Notar, Grundbucheintrag und Handänderungssteuer. Lassen Sie sich die Finanzierung schriftlich bestätigen, bevor Sie ein Angebot machen.
In diesem Leitfaden
Die 20-%-Eigenkapitalregel
Schweizer Kreditgeber erwarten, dass Sie mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen, und in der Praxis verlangen viele eher rund 25 %. Sie dürfen für einen Teil dieser 20 % Mittel aus Ihrer beruflichen Vorsorge (Säule 2) verwenden, aber Banken lehnen Vorsorgegeld für den risikoreichsten Teil – die obersten 10 % des Kredits – meist ab. Bargeld, Ersparnisse und anlegbare Vermögenswerte bilden das sicherste Fundament.
Loan-to-value & die beiden Rangstufen
Eine Standardhypothek finanziert bis zu 80 % des Immobilienwerts. Diese 80 % sind meist in zwei Rangstufen aufgeteilt: eine erste Hypothek bis 67 % und eine zweite Hypothek für den Bereich 67–80 %. Die zweite Hypothek trägt einen höheren Zins und ist der Teil, den Sie zurückzahlen sollen. Behalten Sie diese Struktur im Kopf – sie bestimmt sowohl den Zins, den Sie zahlen, als auch die Amortisation, die Sie schulden.
Beispiel
Eine Wohnung für CHF 1'000'000 benötigt typischerweise rund CHF 200'000 Eigenkapital bei einer Hypothek von CHF 800'000 – grob CHF 670'000 erste Hypothek und CHF 130'000 zweite Hypothek. Die Bank erwartet anschliessend, dass der Kredit über rund 15 Jahre auf 67 % des Wertes sinkt.
Amortisation: 80 % auf 67 % in ~15 Jahren
Sie sollen den Kredit innerhalb von rund 15 Jahren auf 67 % des Immobilienwerts senken. Zwei Arten:
- Direkte Amortisation – Sie zahlen jedes Jahr Kapital zurück und senken damit den Kredit und die Zinslast im Laufe der Zeit.
- Indirekte Amortisation – Sie zahlen stattdessen in ein Säule-3a-Konto ein, das als Sicherheit dient; der Kredit bleibt konstant, aber die Einzahlungen sind steuerlich abzugsfähig und das Geld bleibt unter Ihrer Kontrolle.
Sobald der Kredit bei 67 % liegt, ist die Amortisation keine Pflicht mehr – viele Eigentümer hören hier auf und lassen den Kredit laufen.
Der Tragbarkeitstest (Tragbarkeit)
Banken vergeben keinen Kredit einfach als Vielfaches Ihres Lohns. Sie prüfen, dass Ihre gesamten Wohnkosten innerhalb von rund einem Drittel des Bruttoeinkommens bleiben, wobei die Kosten konservativ berechnet werden – Zins auf die volle Hypothek zu einem Referenzzins von rund 5 %, plus Amortisation und Nebenkosten. Deshalb kann dieselbe Wohnung für einen Haushalt bequem erschwinglich und für einen anderen unerreichbar sein: Beim Test geht es um Ihr Einkommen, nicht um die Immobilie.
Festhypothek vs. Saron
| Art | So funktioniert's | Am besten, wenn… |
|---|---|---|
| Festhypothek | Zins für eine Laufzeit fixiert (oft 2–10 Jahre) | Sie planbare Zahlungen und stabile Planung wünschen |
| Saron (variabel) | Folgt dem kurzfristigen Referenzzins Monat für Monat | Sie tiefe Zinsen erwarten und etwas Risiko akzeptieren |
Die meisten Eigennutzer wählen für die Planungssicherheit eine Festhypothek. Ein Vermittler kann Offerten über mehrere Banken vergleichen – der Unterschied zwischen den Kreditgebern beim gleichen Kredit ist real.
Die vollständigen Kaufnebenkosten
Die Finanzierung ist nur ein Teil des Bildes. Denken Sie daran, zusätzlich zum Kaufpreis einzuplanen:
- Notarkosten (ca. 0,5–1 %)
- Grundbucheintrag (ca. 0,1–0,5 %)
- Kantonale Handänderungssteuer / Mutationstaxen (ca. 1–2 %)
- Hypothekar-Einrichtungsgebühren und Nebenkosten
Zusammen erreichen diese typischerweise 3–5 % des Kaufpreises. Rechnen Sie sie von Anfang an in Ihr Cashbudget ein.
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Sprechen Sie mit Riviera Host ImmobilienHäufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?
In der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises, und Banken bevorzugen oft eher 25 %. Sie können für einen Teil der 20 % Mittel aus Ihrer Vorsorge (Säule 2) verwenden, nicht aber für den risikoreichsten Anteil.
Was ist die 15-Jahres-Amortisationsregel?
Die Schweizer Praxis verlangt, den Kredit innert rund 15 Jahren von 80 % auf 67 % des Wertes abzutragen. Die direkte Amortisation senkt Kredit und Zins; die indirekte Amortisation parkiert das Geld stattdessen in einem Säule-3a-Konto.
Wie viel Hypothek kann ich mir leisten?
Banken begrenzen die gesamten Wohnkosten (Zins auf einen 5-%-Referenzzins, Amortisation und Nebenkosten) in der Regel auf etwa ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens. Dieser Tragbarkeitstest und nicht der Preis entscheidet meist, wie viel Sie aufnehmen können.
Was ist eine Festhypothek im Vergleich zu einer Saron-Hypothek?
Eine Festhypothek sichert den Zins über eine gewählte Laufzeit und bringt planbare Zahlungen. Eine Saron-Hypothek (variabel) folgt dem kurzfristigen Referenzzins und ist anfangs meist günstiger, der Zins kann aber steigen. Die meisten Käufer wählen für die Stabilität eine Festhypothek.
Welche Nebenkosten kommen auf eine Schweizer Hypothek zu?
Über den Kaufpreis und Zins hinaus sollten Sie Einrichtungs- und Notargebühren, die Grundbuchgebühr, die kantonale Handänderungssteuer sowie laufende Nebenkosten einplanen – typischerweise nochmals 3–5 % des Kaufpreises im Voraus.
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Gründer von Riviera Host & Riviera Host Immobilien. Seit über 8 Jahren verwaltet er Kurzzeitvermietungen an der Schweizer Riviera; zugelassen für Immobilienvermittlung und Liegenschaftsverwaltung.