Die Schweiz ist ein beliebter Ort, um eine Wohnung zu kaufen — und für Ausländer ein streng regulierter. Das massgebende Gesetz ist die LFAIE (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger), besser bekannt unter ihrem Spitznamen Lex Koller. Sie entscheidet, schlicht gesagt, wer was kaufen darf. Das Wichtigste, was Sie wissen sollten, bevor Sie überhaupt mit der Suche beginnen: Ihr Wohnort zählt mehr als Ihr Pass, und die Berechtigung muss schriftlich geklärt sein, bevor Sie sich auf einen Kauf festlegen.
Kurzantwort: Ein Ausländer, der in der Schweiz wohnt, kann in der Regel ohne Einschränkung sein eigenes Hauptwohnobjekt kaufen und bewohnen. Ein Nicht-Resident — oder ein im Ausland lebender Ausländer — braucht für den Kauf einer Ferien- oder Zweitwohnung in der Regel eine Bewilligung nach der LFAIE, abhängig von kantonalen Kontingenten, Grössenbeschränkungen und Auflagen; ein reiner Investmentkauf ist meist nicht erlaubt. Prüfen Sie zuerst Ihre persönliche Situation, denn die Antwort hängt davon ab, wo Sie wohnen, nicht nur von Ihrer Nationalität.
Haftungsausschluss
Dieser Artikel erläutert den allgemeinen Rahmen in verständlicher Sprache und ist keine Rechtsberatung. Die LFAIE wird kantonsweise angewendet, und Fälle unterscheiden sich. Lassen Sie immer Ihre konkrete Situation abklären, bevor Sie einen Kauf in Angriff nehmen.
In diesem Leitfaden
Ansässige vs. Nicht-Ansässige
Der entscheidende Trennstrich in der LFAIE ist der Wohnsitz. Ein Ausländer, der in der Schweiz wohnt — etwa mit einer B- oder L-Bewilligung, in gewissen Fällen auch als Grenzgänger —, darf in der Regel die Wohneinheit erwerben, in der er tatsächlich lebt, ohne als eingeschränkte «Person im Ausland» behandelt zu werden. Die Nationalität ist nicht der automatische Massstab: Entscheidend ist der Wohnsitz.
Hauptwohnung vs. Ferienwohnung
Für Ansässige ist der Kauf ihrer Hauptwohnung der Kern, die geschützte Nutzung. Am härtesten treffen die Beschränkungen der LFAIE die Ferien- und Zweitwohnungen, die von im Ausland lebenden Personen gekauft werden. Diese erfordern eine Bewilligung und sind in der Regel an Auflagen gebunden: Die Liegenschaft muss als Ferienwohnung genutzt werden, in einem Gebiet, in dem das Kontingent solche Verkäufe zulässt, oft mit einer maximalen Grösse (beispielsweise einer grosszügigen Obergrenze der Wohnfläche).
Das Bewilligungsverfahren
Ist eine Bewilligung erforderlich, hängt der Kauf von einem kantonalen Entscheid ab. Der Käufer stellt das Gesuch bei der zuständigen Behörde; das Verfahren braucht Zeit und ist nicht garantiert, weshalb der Kaufvertrag in der Regel unter dem Vorbehalt der Bewilligung geschlossen wird. Genau deshalb sollte die Berechtigung geklärt sein, bevor Sie etwas unterschreiben.
Kantonale Kontingente & Grössenbeschränkungen
Jeder Kanton kann einschränken, wie viele Ferienwohnungseinheiten an Nicht-Ansässige verkauft werden dürfen, und manche ergänzen Grössen- oder Nutzungsbeschränkungen. Was in einer Region möglich ist, kann in einer anderen nicht verfügbar sein. Die praktische Folge: Die Frage «Kann ich hier kaufen?» lässt sich nur kantonsweise zuverlässig beantworten — für Ihre konkrete Liegenschaft und Situation.
Warum Investmentkäufe eingeschränkt sind
Die LFAIE besteht unter anderem, um zu verhindern, dass Wohnliegenschaften als reine Investitions- oder Renditeobjekte aufgekauft werden. In der Praxis kann ein Nicht-Resident eine Wohnliegenschaft in der Schweiz in der Regel nicht bloss als Investition erwerben, um sie zu vermieten. Genau deshalb ist die Grenze zwischen einer echten Ferienwohnung und einem Investmentobjekt so wichtig — und warum professionelle Beratung vor dem Kauf zählt. (Zur Klarheit: Die Autoren dieses Artikels sind durch ihre eigene Registrierung auf die LFAIE-konforme Tätigkeit beschränkt.)
Praktische Schritte vor dem Kauf
- Bestätigen Sie Ihren Wohnsitzstatus und Ihre Bewilligung — das bestimmt alles.
- Prüfen Sie, in welche Kategorie die Liegenschaft fällt — Haupt- oder Ferienwohnung.
- Informieren Sie sich über die Regeln und das Kontingent des betreffenden Kantons für diesen Liegenschaftstyp und dieses Gebiet.
- Machen Sie jedes Angebot unter Vorbehalt der LFAIE-Bewilligung.
- Starten Sie das Bewilligungsverfahren frühzeitig — es läuft vor der notariellen Unterzeichnung.
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Mit Riviera Host Immobilien sprechenHäufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer in der Schweiz eine Wohnung kaufen?
Das kommt darauf an. Ein Ausländer, der in der Schweiz wohnt, kann normalerweise sein eigenes Zuhause kaufen und bewohnen. Ein Nicht-Resident — oder ein im Ausland lebender Ausländer — braucht für den Kauf einer Ferien- oder Zweitwohnung eine Bewilligung nach der LFAIE (Lex Koller), abhängig von kantonalen Kontingenten und Auflagen.
Was ist das Lex-Koller-Gesetz?
Die LFAIE (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger), bekannt als Lex Koller, beschränkt den Erwerb von Schweizer Immobilien durch im Ausland lebende Ausländer. Sie betrifft vor allem Ferien- und Zweitwohnungen, wobei manche Kantone zusätzlich einschränken, wie viele Einheiten an Nicht-Ansässige verkauft werden dürfen.
Sind EU-Bürger von den Regeln für den Immobilienkauf in der Schweiz ausgenommen?
Eine EU/EFTA-Nationalität allein befreit Sie nicht automatisch. Massgebend ist, wo Sie leben und welche Aufenthaltsbewilligung Sie haben: Ein Ansässiger, der seine Hauptwohnung kauft, wird von der LFAIE in der Regel nicht betroffen, ein Nicht-Resident hingegen schon — unabhängig vom Pass.
Können Nicht-Ansässige in der Schweiz eine Ferienwohnung kaufen?
Häufig ja, aber mit Auflagen und Grenzen. Sie brauchen eine kantonale Bewilligung, die Liegenschaft muss als Ferienwohnung in einem Gebiet qualifizieren, in dem das Kontingent es erlaubt, und es gibt oft Grössenbeschränkungen. Die Regeln werden kantonsweise angewendet.
Ist der Immobilienkauf in der Schweiz für Ausländer als Investition erlaubt?
In den meisten Fällen nein: Nicht-Ansässige können eine Wohnliegenschaft in der Schweiz in der Regel nicht bloss als Investition oder Renditeobjekt erwerben. Bewilligungen betreffen hauptsächlich Ferienwohnungen mit Nutzungsbeschränkungen. Für gewerbliche Investmentobjekte gelten andere Regeln. Prüfen Sie immer Ihre konkrete Situation.
Weiterführende Lektüre: So kaufen Sie Immobilien in der Schweiz, Schritt für Schritt · Finanzierung eines Kaufs in der Schweiz · Kurzzeit- vs. Langzeitvermietung in Montreux
Gründer von Riviera Host & Riviera Host Immobilien. Seit über 8 Jahren verwaltet er Kurzzeitvermietungen an der Schweizer Riviera; eingetragen für Immobilienvermittlung und Liegenschaftsverwaltung.