La Suisse est un endroit prisé pour acheter un logement — et un pays étroitement encadré pour les étrangers. La loi qui régit cela est la LFAIE (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger), mieux connue sous son surnom, la Lex Koller. Elle décide, en termes simples, qui peut acheter quoi. La chose la plus utile à savoir avant même de commencer vos recherches : votre lieu de résidence compte plus que votre passeport, et l'éligibilité doit être réglée sur le papier avant que vous ne vous engagiez dans un achat.
Réponse courte : Un étranger qui vit en Suisse peut normalement acheter et occuper sa propre résidence principale sans restriction. Un non-résident — ou un étranger vivant à l'étranger — a généralement besoin d'une autorisation LFAIE pour acheter une maison de vacances ou une résidence secondaire, sous réserve de quotas cantonaux, de limites de taille et de conditions ; un achat purement à titre d'investissement n'est en général pas autorisé. Vérifiez d'abord votre situation personnelle, car la réponse dépend de votre lieu de résidence, pas seulement de votre nationalité.
Avertissement
Cet article explique le cadre général en langage clair et ne constitue pas un conseil juridique. La LFAIE est appliquée canton par canton et chaque cas est différent. Faites toujours évaluer votre situation spécifique avant d'envisager un achat.
Dans ce guide
Résidents et non-résidents
La ligne de partage essentielle dans la LFAIE est la résidence. Un étranger qui réside en Suisse — par exemple avec un permis B ou L, ou en tant que frontalier dans certains cas — peut normalement acquérir le bien immobilier qu'il occupe réellement, sans être traité comme une « personne à l'étranger » soumise à restriction. La nationalité n'est pas le critère automatique : c'est le lieu de résidence qui l'est.
Résidence principale ou maison de vacances
Pour les résidents, l'achat de leur résidence principale est l'usage central et protégé. Les restrictions de la LFAIE frappent le plus durement les maisons de vacances et résidences secondaires achetées par des personnes vivant à l'étranger. Celles-ci exigent une autorisation et sont généralement soumises à des conditions : le bien doit être utilisé comme maison de vacances, dans une zone où le quota autorise de telles ventes, souvent avec une taille maximale (par exemple une limite généreuse de surface habitable).
La procédure d'autorisation
Lorsqu'une autorisation est requise, l'achat est conditionné à une décision cantonale. L'acheteur dépose sa demande auprès de l'autorité compétente ; la procédure prend du temps et n'est pas garantie, aussi le contrat de vente est-il normalement conclu sous condition d'autorisation. C'est précisément pourquoi l'éligibilité devrait être confirmée avant de signer quoi que ce soit.
Quotas cantonaux & limites de taille
Chaque canton peut limiter le nombre d'unités de maisons de vacances pouvant être vendues à des non-résidents, et certains ajoutent des restrictions de taille ou d'utilisation. Ce qui est possible dans une région peut être impossible dans une autre. En pratique : la question « puis-je acheter ici ? » n'a de réponse fiable que canton par canton, pour votre bien et votre situation spécifiques.
Pourquoi les achats d'investissement sont restreints
La LFAIE existe en partie pour empêcher que l'immobilier résidentiel ne soit racheté comme pur actif d'investissement ou de location. En pratique, un non-résident ne peut généralement pas acquérir un bien immobilier résidentiel en Suisse simplement à titre d'investissement pour le louer. C'est ce qui rend si importante la frontière entre une véritable maison de vacances et un bien d'investissement — et pourquoi un conseil professionnel avant d'acheter est indispensable. (Pour être clair : les auteurs de cet article sont, par leur propre inscription, tenus à une activité conforme à la LFAIE.)
Les démarches pratiques avant d'acheter
- Confirmez votre statut de résidence et votre permis — c'est ce qui détermine tout.
- Évaluez la catégorie du bien — résidence principale ou maison de vacances.
- Vérifiez les règles et le quota du canton concerné pour ce type de bien et cette zone.
- Subordonnez toute offre à l'obtention de l'autorisation LFAIE.
- Lancez la procédure d'autorisation tôt — elle se déroule avant la signature notariale.
Vous n'êtes pas sûr de votre situation au regard de la LFAIE ?
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Parler à Riviera Host ImmobilierQuestions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un appartement en Suisse ?
Cela dépend. Un étranger résidant en Suisse peut normalement acheter et occuper son propre logement. Un non-résident, ou un étranger vivant à l'étranger, a besoin d'une autorisation au titre de la LFAIE (Lex Koller) pour acheter une maison de vacances ou une résidence secondaire, laquelle est soumise à des quotas cantonaux et à des conditions.
Qu'est-ce que la loi Lex Koller ?
La LFAIE (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger), connue sous le nom de Lex Koller, restreint l'acquisition de biens immobiliers suisses par des étrangers vivant à l'étranger. Elle concerne avant tout les maisons de vacances et les résidences secondaires, certains cantons limitant en outre le nombre d'unités pouvant être vendues à des non-résidents.
Les citoyens de l'UE sont-ils exemptés des règles d'achat immobilier en Suisse ?
Le simple fait d'avoir une nationalité UE/AELE ne vous exempte pas automatiquement. Ce qui compte, c'est votre lieu de résidence et votre permis de séjour : un résident qui achète sa résidence principale n'est généralement pas concerné par la LFAIE, alors qu'un non-résident l'est, quel que soit son passeport.
Les non-résidents peuvent-ils acheter une maison de vacances en Suisse ?
Souvent oui, mais avec des conditions et des limites. Vous avez besoin d'une autorisation cantonale, le bien doit pouvoir être qualifié de maison de vacances dans une zone où les quotas le permettent, et il existe fréquemment des restrictions de taille. Les règles sont appliquées canton par canton.
L'achat d'un bien immobilier en Suisse à des fins d'investissement est-il autorisé pour les étrangers ?
Dans la plupart des cas non : les non-résidents ne peuvent généralement pas acquérir un bien immobilier résidentiel en Suisse à titre purement d'investissement ou de location. Les autorisations concernent principalement les maisons de vacances, avec des limites d'utilisation. L'immobilier commercial d'investissement obéit à des règles différentes. Vérifiez toujours votre situation spécifique.
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Fondateur de Riviera Host & Riviera Host Immobilier. Plus de 8 ans de gestion de locations de courte durée sur la Riviera suisse ; inscrit pour le courtage immobilier et la gestion immobilière.