Tout propriétaire de logement à Montreux finit par se retrouver face au même carrefour : louer nuit par nuit sur Airbnb, ou louer en longue durée ? En 2026, cette question est plus tranchée qu'elle ne l'a été depuis des années, car le marché de la courte durée sur la Riviera suisse a discrètement changé. Les prix par nuitée restent élevés — en été, les tarifs des bons biens s'échelonnent entre CHF 150 et 400, et les meilleures annonces montent bien plus haut — mais l'occupation dégringole. À Montreux comme à Vevey, l'occupation moyenne a reculé d'environ 11 à 18 % d'une année sur l'autre tandis que les prix des nuitées se maintenaient, tirant vers le bas le revenu par nuit disponible (RevPAR) d'environ 15 %.
Ce n'est pas dire que la courte durée est morte. C'est dire que les deux options sont aujourd'hui plus proches qu'elles ne l'étaient, et que la bonne réponse dépend de votre bien, de votre temps et de votre objectif. Ce guide présente les chiffres honnêtes pour un propriétaire à Montreux qui doit choisir entre les deux.
Réponse courte : la courte durée conserve le plafond le plus élevé — un logement bien géré sur la Riviera peut encaisser CHF 50 000 à 80 000 les bonnes années — mais elle exige du vrai travail et son occupation recule. La longue durée offre un revenu plus bas, quasi garanti et presque sans intervention (typiquement CHF 26 000 à 42 000 pour un logement familial). En 2026, pour les propriétaires qui n'ont ni le temps ni l'envie de gérer les rotations d'hôtes, la longue durée sous bonne gestion devient de plus en plus le choix par défaut rationnel.
Dans ce guide
Ce que dit le marché de la Riviera en 2026
Regardez les chiffres de juillet 2026 pour Montreux et Vevey (données de marché AirROI Atlas) et un constat s'impose : les prix se sont maintenus, la demande s'est assouplie.
| Juillet 2026 | Montreux | Vevey |
|---|---|---|
| Tarif médian par nuitée | ~CHF 233 | ~CHF 199 |
| Taux d'occupation | 47 % → −11 % en glissement annuel | 39 % → −18 % en glissement annuel |
| Variation du RevPAR (en glissement annuel) | −15 % | −13 % |
Le schéma est cohérent : l'occupation hivernale sur la Riviera tombe à 25–37 %, et de nombreux propriétaires préfèrent désormais suspendre leur annonce pendant des mois plutôt que de casser les prix. Le revenu de la courte durée est de plus en plus une affaire d'été et de haute saison. Le revenu de la longue durée, lui, ne se soucie d'aucune de ces considérations.
Courte durée : le plafond et le coût
Le potentiel est réel. Sur l'ensemble de la Riviera, les logements bien gérés en courte durée rapportent nettement plus par mètre carré que leur équivalent en longue durée — un bel appartement en bord de lac peut encaisser CHF 50 000 à 80 000 lorsque l'occupation est bonne et que les tarifs d'été sont correctement appliqués. Mais ce chiffre d'affiche masque trois coûts :
- L'effort. Rotations, ménage, arrivées et départs, communication avec les hôtes, avis et réajustement des prix prennent des heures chaque semaine.
- La saisonnalité. En 2026, près de la moitié de l'année tourne à une occupation faible ou très faible ; le revenu est concentré sur une fenêtre étroite.
- Une concurrence et des frais croissants. Davantage d'opérateurs professionnels, les commissions de plateforme et la nécessité d'une photographie et d'annonces soignées amincissent tous la marge par rapport à il y a quelques années.
Longue durée : revenu stable, faible effort
Un bail de longue durée échange le pic contre le plateau. Un logement typique de 2 à 3 pièces à Montreux se loue environ CHF 2 200 à 3 500/mois — soit CHF 26 000 à 42 000 par an. C'est moins qu'une bonne année en courte durée, mais c'est quasi garanti, réparti sur douze mois, et cela fonctionne presque tout seul une fois la première mise en location effectuée.
Pour les propriétaires qui ne vivent pas sur la Riviera, ou qui ont déjà un emploi, la différence dans les exigences sur votre temps est énorme. Avec un mandat de gestion en place, vous n'avez plus qu'à encaisser le loyer et à recevoir les relevés.
L'équilibre clé
La courte durée risque des nuits vides et exige une attention constante ; la longue durée échange un plafond plus bas contre la certitude. Dans un marché de la courte durée qui se resserre en 2026, cette certitude vaut pour la plupart des propriétaires plus qu'elle ne valait auparavant.
Comparaison côte à côte pour le propriétaire
| Critère | Courte durée (Airbnb) | Longue durée (bail) |
|---|---|---|
| Revenu annuel typique (logement familial) | CHF 50–80 k (meilleur cas) | CHF 26–42 k |
| Prévisibilité | Saisonnier, variable | Très élevée |
| Effort / temps | Élevé, hebdomadaire | Faible après la location |
| Risque d'occupation | En baisse (RevPAR en recul d'environ 15 % en glissement annuel) | Aucun (locataire en place) |
| Réglementation | Règles cantonales de courte durée + impôts | Protection des loyers du CO, indexation |
| Le mieux quand… | Vous pouvez la gérer et voulez un revenu maximal | Vous privilégiez le temps et la certitude |
Régie, contrôle des loyers et aspects légaux
La location longue durée en Suisse est plus réglementée que la plupart des propriétaires ne l'imaginent. Les baux à loyer résidentiels suivent le Code des obligations (CO) : le loyer initial doit être défendable, les hausses doivent être justifiées (souvent par le taux de référence), et la résiliation obéit à des procédures formelles strictes. Se tromper laisse les propriétaires exposés.
C'est précisément ce qu'une régie / gestionnaire immobilier prend en charge pour vous : un loyer initial conforme, la sélection des locataires, des contrats opposables, une indexation dans les règles et tout le cycle administratif. Cela transforme le scénario « faible effort » ci-dessus en une situation réellement sans intervention.
Comment décider — un cadre simple
- Votre temps. Pouvez-vous réalistement gérer les rotations d'hôtes la plupart des semaines de l'année ? Sinon, la longue durée est le choix par défaut honnête.
- Votre objectif. Revenu maximal avec une tolérance à la volatilité → courte durée. Rendements stables et prévisibles → longue durée.
- Le bien. Un appartement de standing en bord de lac à forte demande estivale favorise la courte durée ; un logement familial standard convient souvent mieux à la longue durée.
- Votre implication. Si vous voulez une propriété quasi passive, confiez un mandat de gestion en longue durée — vous conservez le potentiel sans le quotidien.
Vous pouvez aussi mixer : gardez un logement de courte durée nettement supérieur sur Airbnb, et placez une location standard ou une partie du portefeuille en longue durée. De nombreux propriétaires de la Riviera gèrent les deux.
Vous ne savez pas quelle voie convient à votre bien ?
Nous conseillons à l'achat, puis gérons dans un sens comme dans l'autre — la courte durée par la même équipe à l'origine de Riviera Host, et la longue durée sous une vraie régie suisse. Une seule conversation, des chiffres honnêtes.
Parler à Riviera Host ImmobilierQuestions fréquemment posées
La location courte durée ou la longue durée est-elle plus rentable à Montreux ?
Sur le papier, la courte durée rapporte plus par nuitée — en été, l'ADR sur la Riviera se situe entre CHF 150 et 400 et des annonces bien gérées peuvent atteindre CHF 50 000 à 80 000 par an — mais l'occupation recule (en baisse de 11 à 18 % d'une année sur l'autre) et la gestion demande nettement plus de travail. La longue durée offre un revenu stable et prévisible avec beaucoup moins d'effort, et en 2026 l'écart se resserre.
La location longue durée en Suisse est-elle soumise au contrôle des loyers ?
Oui. Les baux à loyer résidentiels en Suisse suivent le Code des obligations et peuvent être protégés contre les loyers abusifs et les hausses. Une régie professionnelle gère le loyer initial conforme, l'indexation et la procédure formelle de résiliation afin que les propriétaires restent dans les règles.
Combien peut-on gagner en louant un logement à Montreux en longue durée ?
Un logement typique de 2 à 3 pièces à Montreux se loue environ CHF 2 200 à 3 500 par mois en longue durée. Sur une année, cela représente CHF 26 000 à 42 000 — moins qu'une bonne année en courte durée, mais quasi garanti et presque sans intervention.
Que choisir avec une résidence secondaire ou un logement de vacances sur la Riviera ?
Cela dépend de votre objectif et de votre temps. Si vous voulez un revenu maximal et acceptez de gérer les rotations et le marketing, la courte durée gagne. Si vous privilégiez la prévisibilité et un faible effort, la location longue durée sous régie constitue le choix par défaut le plus sûr.
Fondateur de Riviera Host & Riviera Host Immobilier. Plus de 8 ans de gestion de locations courte durée sur la Riviera suisse ; inscrit au registre du courtage immobilier et de la gestion immobilière.